30歳、広島で家を建てました。 ZEH住宅の住み心地

ZEH住宅を建てるまで、住んでからの住み心地をブログにします。 2016年12月引き渡し済み。家のことだけでなく、生活上の出来事も記事にします!

住宅ローンを選択②

おはようございます、こんにちは、こんばんは!ヨシローです。


金利の続きです


ヨシロー宅では当初変動金利を選択しようとしていました。

しかし、あるハウスメーカーの営業の方から変動金利のデメリットを教えてもらい、そこから変動一択ではなくなりました。



変動金利の場合、住宅ローンの金利は半年に1度変更され、その時点の金利が適用されます。


半年ごとに返済額が変わることはなく、どんなに金利が変動しても、5年間は返済額が変わらない「5年ルール」があります(元利均等返済の場合のみ)


住宅ローンは元金部分と利息部分の合計金額を毎月返済することになります。


金利が上昇した場合は、その内訳の元金返済部分を減らすことで返済額を一定に保ちます。

たとえば、金利が上昇した場合は、次のようになります。


・当初

返済10万円

(元金6万円、利息4万円)


・1年後

返済額10万円

(元金4万円、利息6万円)


月々の返済額は10万円と同じですが、利息部分が増え、元金部分の返済が少なくなります。


今のように低金利が長期間続いている状況では、「5年ルール」による影響はほとんどありません。


しかし、金利が上昇傾向に転じると、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金がなかなか減らないという事態が起きます。これは、返済における優先順位が、元金返済より利息のほうが上だからです。


もし、金利が更に上昇して、月々の返済額を超える利息を支払わなければならなくなった場合には、「未払い利息」として利息が繰り越されます。


ローン返済の最後まで「未払い利息」残った場合は、それを最後に一括で支払うことになります。


次に、返済額は5年ごとに見直されますが、返済者の負担を考慮して、「どんなに金利が上昇しても、従来の返済額の125%を超えないこと」という上限が設けられています。これが、「125%ルール」です(元利均等返済のみのルールです)。


たとえば、これまで返済額が10万円だった場合、次の5年間の返済額は最大12万5000円に抑えられるということです。このルールによって、金利が急激に上昇した場合でも、返済額の見通しを立てることができます。


「125%ルール」があることで、金利が大幅に上昇しても、返済額が一気に増えることはありません。


しかし、これは125%を超える分については、次の5年間に先送りされるだけなのです。


「返済額は最大125%(1.25倍)までしか増えません」

と説明されたことがありますが、返済を先送りしているだけだということを覚えておいてください。


これらのことから変動金利ではリスクを負うのは「住宅ローンを借りる側」になりますね。


次回に続く。

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